“台州楼市风光不再”？先看椒江的一个地块，一个新盘

近期的国内楼市，可以说进入了“久违”的平淡期，一边是不断爆雷的各大开发商资金链，一边是屡屡流拍的土地市场。一时间，房地产市场完全不见了上半年的“火爆”行情。

台州的房地产市场因为近期土地推出量相对较少，各地新盘数量也不多，似乎受到的冲击相对较小。但从9月、10月新房成交量情况看，台州大部分区域的新房市场似乎也有点“风雨飘摇”，接下去即将在11月下旬竞拍的椒江东环大道东侧、海源路北侧地块和预计12月加推的天悦外滩项目的销售情况，或许能成为2022年上半年台州新房市场的走势“风向标”。

一、变化的政策环境

2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(以下简称《决定》)。《决定》提出，“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。

至此房地产试点提上日程，而且试点地区应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市；同时，扣除抵扣面积以后，对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。

从今年5月开始，国家不断强调对房地产开发商资金进行“两道红线”（第一道红线是“房地产贷款占比”， 大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%）监察，7-8月各地又不断爆出个人购房“贷款难”。

调控政策效果叠加终于在9月让飞扬多时的房地产市场开始反转，其中最明显的就是土地市场快速出现“冷却”。

二、不断流拍的土地市场

台州、杭州、宁波三地9-10月流拍（中止出让）涉宅土地（不完全统计）：

从杭州、宁波和台州近两个月的土地出让中止（流拍）数量不难发现，相比上半年火爆的“抢地潮”，进入三季度后的土地市场降温明显，这也会直接加剧了购房者的观望情绪，新房市场开始转冷。

三、台州楼市走势风向标

由于无法获得官方的新房成交数据，我们只能从新盘成交前十榜单的数据推测当月台州各地新房的成交情况。

下图为台州9月、10月新房销售榜单：

对比两个月的前十榜单，可以发现十月前十榜单竟然有半数新盘成交不到百套。两个月来，原来的台州新房成交特点区域—温岭、临海仅有9月各有一盘进榜，十月几乎就是椒江和台州湾新区的新盘天下。综合这些信息，不难发现现在的台州新房现在在大部分区域应该遇冷了。

周边热门城市的土拍纷纷遇冷，加上新房销售势头受阻，一时间关于台州房地产市场走势的各种声音不断。但基于多年中国房地产市场发展看，目前整体的政策面“最坏时间”可能已经过去。

就在9月底和10月中旬，央行高管层已经在不同层面不断释放“利好信息”，对开发商来说最要命的“资金链”应该已经有放松迹象。但从台州市场来看，目前最火热的椒江市场年底的走势如何，是影响明年房地产业内以及市民购房判断最主要的依据。

目前从土地市场看，进入10月后，包括椒江在内的台州市几乎没有大型涉宅地块成交，新房开盘量就更少，代表性也不强。接下去11月下旬，传闻已久的高铁新区大型综合地块终于面市，但因为出让条件太过综合，很难成为“风向标”。

但椒江区的一块热地：台州市东环大道东侧、海源路北侧地块却非常具有代表性。该地块位置位于现在椒江新房热点板块，地块体量够大、规整方正且土地用途相对单一，尽管起拍价格已经较高，但按照上半年椒江的土拍行情，这样的地块项目会是非常受欢迎的新项目，应该会是竞争激烈。因此，这个地块的土拍参与开发商的数量、竞争程度和最后的成交价格，可以看作相当长时间开发商对椒江市场判断的“风向标”。

从购房者层面判断，应该在12月加推的华鸿天悦外滩二期销售热度如何，也可以成为购房“风向标”。一方面，项目所在位置是椒江近几年少有的可以长期保持热度的区域，另外项目前期的价格也已经到了一个相对高度（一期均价突破每平米23000）。该项目第一期关注度很高，也是快速摇号售罄。在市场变动关键时期，二期加推的销售速度，将很大程度说明当前台州最火热的区域—椒江购房者对于房地产市场的信心。

长期来看，今年二季度开始是房地产调控政策已经明显发挥效果，加上10月房地产税试点政策的推出，集中说明了国家长期对于房地产市场的态度。但从房地产发展规律来看，最终影响房价的还是取决于供求关系。根据国际经验，在供不应求和货币超发的情况下，税负可以转嫁，反之则无法转嫁甚至增加区域市场压力。房地产长期看人口、中期看土地供应量，短期就是看金融政策。